Первый, первый

Иллюстрация: Тимур Ахметов

Несколько лет назад неглупые люди сообразили, что быстро развивающийся в Москве малый и средний бизнес сталкивается с жесточайшей нехваткой помещений: негде открывать небольшие аптеки, мастерские и магазины. Эти люди открыли для себя неплохой способ заработка: вместо того чтобы покупать квартиры и сдавать их для проживания «семьям москвичей», они стали покупать квартиры на презираемых нормальными людьми первых этажах и сдавать их уже за совсем другие деньги под аптеки и мастерские. Сначала, конечно, квартиры надо перевести из жилого в нежилой фонд, а дальше уже можно просто сидеть и наслаждаться прибылями.

На самом деле требований к квартирам, которые позволят будущему владельцу коммерческой недвижимости спокойно стричь купоны, не так много. Понятное дело, что квартира должна быть на первом этаже и на первой линии домов с окнами на мало-мальски оживленную улицу. Хотя второе условие уже необязательно. В принципе, квартира может выходить окнами во двор, в этом случае сдать ее можно будет под склад или какой-нибудь небольшой офис.

Аналитик компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер предъявляет к квартирам, которые покупают под нежилой фонд, минимальные требования: «Квартира должна иметь возможность перепланировки, поскольку коммерческая недвижимость требует несколько иной организации пространства, нежели жилая. Желательно, чтобы у помещения был отдельный вход — такое расположение может привлечь дополнительных клиентов из числа прохожих». В принципе, это все. При этом требования к площади минимальны: для небольшой аптеки или продуктового магазина хватит 50 м2, а вот для офисов требуются уже большие пространства, но их можно получить, объединив несколько квартир. Директор Департамента управления активами компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов говорит, что минимальная площадь может и не превышать 36 м2. Главное — оживленное местоположение: рядом с метро, на основной магистрали (Ленинский, Ленинградский проспект), рядом с посещаемым торговым центром или иным магнитом. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая более строга. Она считает, что отдельный вход не желателен, а необходим, дом, в котором расположена квартира, не должен стоять в планах на снос или требовать капитального ремонта либо реконструкции, а в квартире никто не должен быть зарегистрирован. То есть если кому-то пришла в голову светлая мысль перевести свою единственную квартиру в нежилой фонд, а самому куда-то отъехать на длительный отдых, то при дется по крайней мере сначала придумать, где зарегистрироваться.

Квартиру под коммерческое использование придется, скорее всего, искать более-менее в центре — в спальных районах дома уже давно строятся с расчетом на то, что на первых этажах жилых помещений не будет. Конечно, основные хлопоты будут связаны с тем, как оформить перевод квартиры в нежилой фонд. Решения о переводе принимает префектура, которая теоретически может отказать и оставить помещение в жилом фонде. Так что лучше все просчитать заранее.

Риелторские компании, оказывающие помощь в переоформлении жилья, зарабатывают на этом довольно неплохо, а значит, эта услуга пользуется спросом. По словам Марии Литинецкой из Blackwood, в целом по Москве средняя стоимость перевода колеблется в диапазоне $200-300 за 1 м2. А Сергей Лобанов говорит, что стоимость перевода — фиксированная величина, в пределах от $15 000 до 30 000 в зависимости от района или особенностей помещения. Бывает, что надо, к примеру, трубу газовую перенести или деревья вырубить и уж в любом случае согласовать с соседями и построить отдельный вход.

В Blackwood говорят, правда, что довольно часто квартиру сдают как жилую, но, естественно, за более высокую арендную плату, а в ней оборудуют офис, который при проверке выдают за место проживания. Для этого в одной комнате, например, делают жилую обстановку, а в другой — офисную. Всегда же можно сказать, что владелец квартиры — эксцентрик и просто любит, чтобы у него в соседней комнате сидела секретарша. Но, в принципе, проверяющие не дураки и хитрости такие раскалывают довольно быстро, а в случае обнаружения действующего офиса в жилой квартире принимают достаточно жесткие меры, даже выселить могут. А проверку с легкостью нашлют любящие соседи. Например, из-за неизбежных проблем с парковкой, с которой и так в центре непросто. В принципе, можно выступить цивилизованно и купить квартиру, которая уже переведена в нежилой фонд. Но тут понадобится довольно много денег: риелторы говорят, что на этот рынок лучше входить с $1 млн. Столько стоит помещение примерно в 100 м2 недалеко от метро.

Закономерный вопрос: стоит ли со всей этой историей заводиться и не проще ли сдать квартиру просто под жилье. Сергей Лобанов из «МИЭЛЬ» говорит, что разница предоставления в аренду таких помещений по сравнению с квартирой может достигать огромных размеров. Он приводит в пример двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии площадью 78 м2 на конечной станции метро, арендная плата которой составляла $1 000-1 500 в месяц. После того как его компания переоформила квартиру в нежилое помещение, месячная арендная стоимость выросла до $16 000. В среднем же арендные ставки нежилой недвижимости примерно на 50% выше тех, по которым сдаются квартиры. Есть еще один несомненный плюс: такие сделки более долгосрочные. Арендатору коммерческой недвижимости нет смысла вложить деньги в вашу некоммерческую квартиру, а через три месяца сорваться и переехать. Так что лучше поторопиться. В пределах Третьего кольца непереведенных квартир в хороших местах уже практически не осталось.